一、中央空调系统运行管理概论

中央空调系统担负着创造和保持舒适的或满足某些特定要求的室内空气环境的重任，其运行管理是现代物业设备管理的一个重要组成部分，如果运行管理工作做得不好，不仅会造成空调效果不理想，而且会出现能耗大、设备故障多等问题，从而影响用户的使用和物业管理企业（部门）的工作效率、经济效益，甚至企业（部门）形象。

在我国，民用建筑的中央空调系统主要由冷热源、空气热湿处理设备、管道系统、末端装置和控制系统等组成。一般用于有大面积空调要求的场所，如写字楼、星级酒店、影剧院、会展中心、候机楼、大型商场和大型餐饮、娱乐场所等。这些地方采用空调的主要目的是为了满足人对室内空气环境的舒适要求。因此，舒适性中央空调系统的主要服务对象是人，运行管理工作的首要任务是以人为本，确保室内空气环境的质量要求。

其次，中央空调系统所采用的制冷设备及其他设备，国内仍以电力驱动为主，而且运行时间长，耗电量大。统计资料表明，中央空调的用电量一般占整个建筑物全部用电量的1/4~1/3，因此在满足使用要求的前提下，尽量减少中央空调系统运行时的用电量是物业管理企业（部门）的一项重要任务，它既涉及经济效益的问题，又包含专业技术问题。

第三、中央空调系统往往一次性投资大，包含的设备种类多、管线长、自动化程度高，其运行操作、维护保养、故障检修要综合运用热工、流体、空调、制冷、机械、电工电子、自动控制等多方面的知识和技能。因此要求运行操作人员和维修人员必须具有一定的专业知识和专业技能，这样才能管好、用好它。否则，会使设备的使用效率降低，故障频繁，寿命缩短，不仅影响正常使用，还会增加相关的非正常资金投入，从而加大管理成本。

综上所述，中央空调系统的运行管理有十分丰富的科学内涵。实际工作中往往由于对此认识不足，致使管理工作存在许多疏漏和认识上的误区。例如，把有人负责按电钮开机、关机当成有专职管理；把自动化程度高当成容易管理、不用维护保养；把满足人的舒适要求当成天热时有冷气供应、天冷时有暖气供应即达到了要求；把系统能开动运行当成工作正常，等等。

当管理工作不到位时，中央空调系统就会出现以下问题：

（1）空调效果不理想。房间的温湿度不能保证在设计或控制的范围内，新风没有或少于最低要求，送风量过大或不足，送风温度或送风口风速不合适等。

（2）运行成本高。电费或燃料费及日常维护保养费用开支大。

（3）事故和故障多。事故和故障频繁发生，滴、漏、破、堵现象严重。

（4）设备使用寿命短。不到规定期限就要对设备进行维修，或不到正常的折旧年限设备就不能继续使用，需要更新。

（5）系统运行不正常。系统不能按设计要求运行和调节，设备达不到最佳运行状态，各项运行参数不能满足规定要求等。

对一个物业管理企业（部门）来说，上至领导，下至员工，都要清楚围绕中央空调系统运行管理所做的一切工作，都是为了使中央空调系统达到满足使用要求、降低运行成本、延长使用寿命、保证卫生安全这4个基本目标。即以最好的效果、最低的消耗、最少的费用、最卫生安全的运行换取最高的综合效能，实现最大的社会效益和经济效益。

1、满足使用要求

空调房间一般都是封闭的空间，其空气环境的温度、湿度、流动速度、洁净度、新鲜度等通常需要由中央空调系统或空调装置来调节和控制，以创造和保持满足一定要求的空气环境。

对写字楼来说，紧张工作的人们需要一个舒适的室内空气环境，如果空调效果满足要求，不但有利于提高其工作效率，而且有利于写字楼的租金收益；对星级酒店来说入住的客人需要一个舒适的食宿环境，如果空调效果好，客人得到了应有的享受，他将有可能成为该酒店的常客；对商业餐饮、娱乐场所来说，前往消费的顾客希望有一个舒适的购物、饮食、娱乐环境、如果空调效果好，顾客就有可能待的时间长些、消费多些。这样一来，顾客满意，商家也高兴，如此等等。由此可见，空调效果好，能满足使用要求的意义不仅仅是使人感到舒适，由感觉舒适所带来的是工作效率的提高，是丰厚的经济效益，是无限商机。相反，如果空调效果差，不能满足使用要求，则后果不堪设想。因此空调效果好坏所产生的影响是不容忽视的。

由于舒适性中央空调系统的运行效果，直接体现在能否满足人们工作和生活对室内环境的要求方面，而中央空调系统的运行管理又是建筑物业设备管理的重要组成部分，因此它是物业管理质量优劣和管理水平高低的直接反映，对衡量物业管理企业的服务水准，树立其良好形象与声誉有不可忽视的作用。一旦不能达到满足使用要求这个目标，物业管理企业的正常经营就会受到影响，甚至导致企业亏损或身败名裂。因此，满足使用要求是中央空调系统运行管理必须达到的首要目标。

2、降低运行成本

除人工费外，运行成本还包括能源消耗费和维护保养费。在我国，中央空调系统的冷源绝大部分采用的是电动式制冷机（如离心式、螺杆式、活塞式制冷机），其辅助设备如冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机、风冷式冷凝器风机等也均为电动式的。而热源则形式多样：有传统的燃煤锅炉和新型燃油、燃气锅炉，也有方便快捷的集中供热和电锅炉，还有冷热两用的空气源热泵、水源热泵、地源热泵和直燃式冷热水机组等。不管热源是何种形式，大多数中央空调系统的主要能源消耗还是用电。

由于建筑类别和地区的不同，中央空调系统的耗电量约占所在建筑总耗电量的18%~35%，单位建筑面积的耗电量约为35~65W /㎡。因此降低运行成本的首要任务是想方设法减少用电量，同时也要尽量减少其他燃料（如燃油、燃气、煤）的消耗量，以降低能源消耗费用。其次，要通过精心操作、细致维护来延长易损件的使用寿命；通过定期的水质检验和监测情况来决定水质处理的合理用药量；通过少量多次和细心检测来适度加注润滑油等。总之，通过严格规范的管理和精打细算来减少日常机物料的使用量，以减少相关费用的开支，达到降低运行成本的目的。

有些地方和单位存在着中央空调系统装得起而用不起的情况，其根本原因就是运行费用太高，使得中央空调系统基本闲置不用，不能充分发挥其应起的作用。因此，积极降低运行成本是中央空调系统运行管理所要达到的重要目标。

3、延长使用寿命

使用寿命是指在不更换主要部（构）件条件下，能够确保使用性能和效果。中央空调系统主要设备的平均使用寿命见表1-1。

表1-1中央空调系统主要设备的平均使用寿命              

从设备的使用寿命来看，一般进口的中央空调系统主机（制冷机或锅炉）的使用寿命可达20~25年，国产优质主机的使用寿命也可达15~20年，在室外露天安装并且全年运行的热泵机组的平寿命为15年。管道系统、控制系统以及末端装置的使用寿命相对来说都要短些。

4、保证卫生安全

在中央空调系统日常停机期间（如夜晚、节假日），室外空气会通过新风口渗入系统的，在夏季会使接水盘中的积水不断蒸发，设备和风管内的温度升高，从而促使细菌大量滋生。细菌在繁殖过程中会产生气味、毒素、过敏物质（如细胞膜、碎屑）及尸体等多种代谢物，当系统运行时，这些细菌和其代谢物容易通过风管系统传播到空调房间内，污染室内环境，影响人的健康。

另外，当建筑物附近的室外室外空气受到工厂排放的异味气体、锅炉排放的烟土、火灾产生的烟气、意外事故产生的化学品蒸发气体、冷却塔产生的军团菌等污染时，被污染的空气会从运行中的中央空调系统新风口吸入，并很快输送至系统服务的全部房间，造成人员伤害。

综上所述，中央空调系统运行管理要达到的基本目标一是体现在满足室内空气环境要求方面，二是体现在降低运行成本方面，三是体现在完好使用到折旧年限方面，四是体现在保证空调房内人的身体健康方面。2006年3月1日实施的国家标准《空调通风系统运行管理规范》，分别从卫生、节能、安全、应急运行管理4个方面相应提出了一些具体要求。

由于中央空调系统规模大小和人员配备情况不同，以及物业管理企业（部门）性质的不同，中央空调系统管理的各方面的工作不一定全部由管理者自己承担，有些可以外包给专业技术服务机构去做，如计划检修、更新改造、部分设备装置的维护保养、水处理等。但不论是谁，管理制度化、操作规范化、人员专业化、职能责任化是做好上述7个方面工作的前提。为此，必须要有以下4个基本措施作保证：

（1）各项管理内容都要形成相应的规章制度，做到有章可循，有法可依。

（2）各个操作项目都有要制定出安全、合理的规程、做到规范、有序的操作。

（3）操作人员都是经过正规、严格的空调制冷方面专业学习和技术培训，并通过国家职业技能鉴定机构组织的相应考核，取得相应职业（工种）初级以上职业资格（技术等级）证书（如《中央空调系统操作员》职业资格证书、《制冷设备维修工》技术等级证书）的专业人士。

（4）专业技术主管、班组长和操作人员分工明确、职责清楚。

总之，只有全面了解中央空调系统运行管理的基本内容，才能促进运行管理工作，全面提高运行管理的质量。